Garantie de prêt immobilier : caution ou hypothèque?

En cas d’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’un prêt bancaire, l’établissement prêteur va prendre une garantie sur le bien financé…

Un établissement bancaire qui accorde un prêt à un de ses clients prend théoriquement un risque en cas de difficulté de remboursement par l’emprunteur. Afin de se protéger et de minimiser ce risque, l’établissement financier exige généralement une garantie. Cette garantie peut être contractée par acte authentique par-devant notaire (on parle alors de garantie réelle, sur le bien) ou par acte sous seing privé (on parle alors de garantie personnelle).

La garantie contractée par acte authentique généralement appelée garantie hypothécaire ou «hypothèque» peut prendre la forme d’un privilège de prêteur de deniers lorsque le prêt est destiné uniquement à l’acquisition d’un bien pour le montant du prix devant être versé à l’acte de vente, ou d’une hypothèque conventionnelle lorsque le prêt est destiné au financement d’une construction, de travaux, d’une partie du prix de vente payable à terme ou même dans l’hypothèse d’un rachat de crédit, ou de financement de frais d’acte.

Pas plus de 50 ans

Elle doit être établie par-devant notaire et publiée au service de la publicité foncière. L’inscription hypothécaire a une durée équivalente à celle du prêt plus un an, sans pouvoir excéder 50 ans. À l’issue de cette durée, elle disparaît d’elle-même sans frais ni formalités. On parle alors d’inscription hypothécaire périmée. En cas de défaut de paiement par l’emprunteur en cours de crédit, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.

Toutefois, en l’absence d’incident de paiement et dans l’hypothèse où l’emprunteur souhaiterait vendre son bien immobilier avant la fin du prêt, il lui appartiendra, généralement de manière concomitante au remboursement par anticipation du crédit en cours, d’obtenir la mainlevée de son inscription hypothécaire. L’inscription hypothécaire et la mainlevée sont, elles, génératrices de frais pour l’emprunteur.

À titre d’exemple, compter environ 1% montant de l’emprunt pour l’inscription hypothécaire et 0,5% du montant de l’emprunt pour la mainlevée s’agissant d’un prêt d’un montant de 150.000 euros, soit 1500+750=2250 euros. Ces frais couvrent les frais de formalités administratives, la contribution de sécurité immobilière, les droits d’enregistrements et de publicité foncière et les émoluments du notaire. Ils ne sont donc pas récupérables par l’emprunteur contrairement à une partie des frais pouvant être versés dans le cadre de la souscription de certaines garanties par actes sous seing privé.

Des frais récupérables

La garantie contactée par acte sous seing privé généralement appelée «caution» est accordée par des sociétés de cautionnement (créées par les banques et les sociétés d’assurances pour proposer une alternative à l’inscription hypothécaire). Les fonctionnaires exerçant certaines activités peuvent également bénéficier de la caution «mutuelle fonctionnaire»

Le coût de départ d’une telle garantie est en moyenne légèrement plus élevé que la simple garantie hypothécaire ( entre 2 et 2,5% du montant de l’emprunt). Toutefois, ces frais sont en tout ou partie récupérables au terme du prêt sans que le montant de cette restitution soit parfaitement garanti en fonction des organismes. En effet, les cotisations de tous les clients qui ont adhéré au fonds de garantie sur une période déterminée sont mises en commun. La somme de ces cotisations servira à rembourser les impayés et les pertes de l’organisme prêteur sur cette même période. Et ce qu’il reste est remboursé au client en fin de prêt. Le remboursement est effectué en nominal et ne fait l’objet d’aucune réévaluation par rapport au coût de la vie. On peut donc considérer qu’il s’agit d’une restitution en monnaie dépréciée.

En cas d’incidents de paiement répétés en cours de crédit, l’organisme de caution paye le prêteur et se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables (rééchelonnement de la dette, etc.). Si aucune issue ne peut être trouvée, une inscription d’hypothèque par voie judiciaire sera effectuée sur le bien à la requête de l’organisme de caution et aux frais de l’emprunteur. L’organisme de caution pourra ainsi procéder à la saisie du bien puis à sa vente pour recouvrir sa dette. Ce dernier cas étant au final particulièrement onéreux pour l’emprunteur.

Des délais allongés

La pratique démontre également que le délai de traitement des emprunts ainsi garantis est plus long que le délai de traitement des emprunts faisant l’objet d’une sûreté hypothécaire car l’octroi d’un cautionnement n’est pas de droit mais demeure subordonné à une analyse approfondie du dossier de l’emprunteur par la société de cautionnement concernée.

Les critères retenus pour cette analyse varient d’une société de cautionnement à une autre de telle sorte qu’une société peut refuser un dossier qui sera accepté par une société concurrente. Les garanties souscrites auprès des sociétés de cautionnement présentent par ailleurs l’avantage de faciliter les opérations de transfert de prêt.

En effet, dans l’hypothèse où plutôt que de rembourser un prêt en cours et d’en contracter un nouveau, l’emprunteur souhaite affecter son prêt initial au financement d’une nouvelle acquisition, le mécanisme de garantie offert par les sociétés de cautionnement permet plus facilement, à condition que cela soit prévu dès le départ dans le cautionnement et à moindre coût ( pas de frais de mainlevée hypothécaire!) de procéder au transfert du prêt. Cette opération sera tout de même subordonnée à réexamen du dossier par la société de cautionnement et à la régularisation d’un avenant de l’acte de caution indiquant impérativement le montant du prêt, l’identité de l’emprunteur et le bien objet de l’opération.

Des garanties adaptées au profil de l’emprunteur

L’intérêt d’une telle opération est certain lorsque le taux d’emprunt du prêt initial est plus avantageux que le taux qui serait pratiqué sur le nouveau prêt en cas de remboursement anticipé du premier prêt puis souscription d’un second prêt. Au surplus, le transfert de prêt permet ainsi d’éviter également le paiement d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

Sous la condition bien évidente d’absence d’incidents de paiement pendant la durée du prêt, le choix de la garantie la plus avantageuse possible pour l’emprunteur sera subordonné à une analyse précise de l’opération envisagée ainsi que des taux pratiqués.

À titre d’exemple, il sera plus pertinent de garantir, dans la mesure du possible, par un cautionnement souscrit auprès d’une société habilitée le financement à un taux avantageux d’un bien dont l’emprunteur sait qu’il pourra être amené à le revendre avant la fin de l’emprunt en vue d’un nouvel investissement, en bénéficiant du maintien de son taux dans le cadre d’un transfert de prêt. Par exemple, un jeune actif célibataire qui achète un premier appartement qu’il revendra au moment où il fondera une famille ou une personne amenée à avoir une importante mobilité géographique dans le cadre de son activité professionnelle feraient de bons candidats.

A contrario, il conviendra de garantir le financement d’un bien que l’on envisagera de ne jamais revendre ( ou tout du moins pas avant la fin du crédit) par une garantie hypothécaire. Cela pourrait correspondre à des époux qui souhaitent acquérir ou édifier la maison «de toute une vie» ou à un couple deretraités qui souhaitent s’installer dans un logement plus petit, plus adapté à leur situation, leur état de santé ou plus proche de leurs enfants et petits enfants.

Source : le Figaro immobilier